Bail commercial, travaux imposés par l’administration

Les travaux imposés par l'administration sont à la charge du bailleur sauf si le bail commercial prévoit expressément et littéralement le contraire.

La cour de cassation l'a rappelé récemment dans une décision inédite du 5 octobre 2017

En l'espèce, le propriétaire d'un immeuble à usage d'hôtel avait reçu un arrêté du maire de Paris lui enjoignant de ravaler les façades de son immeuble.

Il a alors demandé au preneur des locaux commerciaux exploitant l'hôtel de les effectuer en visant la clause du bail commercial qui stipulait que :« le ravalement des façades de l'immeuble reste à la charge du preneur, le bailleur n'étant tenu que des grosses réparations »

Un contentieux s'est alors cristallisé et le bailleur a saisi le tribunal de grande instance pour voir contraindre le preneur à procéder aux travaux de ravalement de l'immeuble. Sa demande a été rejetée et l'arrêt de la cour d'appel a confirmé.

La cour de cassation rejette le pourvoi aux motifs que :

"Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur sauf stipulation expresse contraire et relevé que le bail imposait seulement au preneur, parmi les travaux à sa charge, le ravalement des façades de l'immeuble, la cour d'appel en a exactement déduit que les bailleurs (consorts X...) ne pouvaient pas invoquer un manquement de la locataire à ses obligations et que les travaux de ravalement imposés par la Mairie de Paris devaient être supportés par les consorts X... ;"

Cet arrêt s'inscrit dans la lignée de la jurisprudence de la cour de cassation en la matière qui s’attache à la précision et à l'interprétation stricte de la clause prescrivant la charge des travaux imposés par l'administration dans un bail commercial. 

Ici, la clause n'imposait que le ravalement de façade à la charge du preneur, pas le ravalement imposé par l'administration. 

Il convient donc de rédiger avec soin cette clause du bail en évitant les modèles de baux anciens compilés d'année en année par les études notariales reprenant bien trop souvent des clauses désuètes sans lien avec la jurisprudence  !