L’objet de cette page, est avant tout d’aborder les aspects juridiques élémentaires tirés de la jurisprudence. Il y a nombre de questions complexes bien entendu, dans cette matière transversale. Mais trop souvent encore, un procès peut être perdu, ou une situation mal engagée, par méconnaissance des principes régissant la matière.
1 Le locataire négligent qui ne signale pas à son bailleur la manifestation d’un vice ou d’un défaut de la chose louée, pourra être sanctionné et se voir refuser le bénéfice de l’article 1721 du code civil. 3ème civ. 13/10/2021 n° 20-19.278
2 Point de départ de la prescription biennale de l’action en réajustement du loyer en cas de sous-location : jour où le bailleur a eu connaissance du montant du loyer du sous-bail. 3ème civ. 09/09/2021 n° 20-19.631
3 Extension de terrasse sur le domaine public et déplafonnement. Lorsqu’elle est concédée par l’Administration cette extension ne constitue pas une modification des caractéristiques des lieux loués, mais peut constituer une modification notable portant sur les facteurs locaux de commercialité et entraîner le déplafonnement, du fait qu’elle contribue au développement de l’activité commerciale. 3ème civ. 13.10.2021 n° 20-12.901 Art. R.145-3 du code de commerce.
4 Les décisions relatives au COVID et au non-paiement des loyers par les locataires. On rappellera que selon la Cour de cassation :
• les mesures prises par les autorités publiques pour lutter contre la propagation de la Covid-19 n'ont pas écarté l'application du droit commun de la relation contractuelle ;
• l'interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne peut être assimilée à une perte de la chose louée au sens de l'article 1722 du Code civil : cette interdiction a été décidée aux seules fins de garantir la santé publique. L'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose. Les commerçants ne peuvent ainsi demander une réduction de leur loyer ;
• la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n'est pas constitutive d'une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance. Dès lors, les locataires ne peuvent se prévaloir du mécanisme de l'exception d'inexécution pour suspendre le paiement de leurs loyers ;
• il résulte de l'article 1218 du Code civil que le créancier qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure. Dès lors, le locataire, créancier de l'obligation de délivrance de la chose louée, n'est pas fondé à invoquer à son profit la force majeure ;
• la proposition du bailleur de différer le paiement du loyer suffit à prouver sa bonne foi.
• Cass. 3e civ., 30 juin 2022, no 21-20.127, B ; Cass. 3e civ., 30 juin 2022, no 21-21.190, B et Cass. 3e civ., 30 juin 2022, no 21-19.889 (Mes remerciements aux éditions Lamy
