Comme le dispose le code civil, le contrat de louage n’est pas résolu par le décès du bailleur ou du preneur. Vous venez d’hériter.
La succession se compose d’un fonds de commerce, donc d’un bail commercial (puisque le bail est un élément obligatoire du fonds de commerce) dont le défunt ou la société qu’il gérait était locataire.
Vous pouvez résilier le bail, le vendre, ou l’exploiter…
- La résiliation du bail
Vous pouvez, à condition que la succession soit ouverte à partir du 20 juin 2014, à tout moment, rompre le bail (et par conséquent cesser d’être obligé de payer les loyers) mais en respectant des conditions de forme. D’abord la rupture ne pourra prendre effet que passé un délai de six mois.
Elle devra précisément se faire sous la forme d’un congé délivré par voie d’huissier au bailleur ou au bailleur domicilié chez son gérant, au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Avant la loi du 18 juin 2014, il fallait délivrer le congé pour la fin d’une période triennale… Aux termes la nouvelle loi (dite Loi Pinel) sont bénéficiaires de cette possibilité le ou les héritiers :
- du commerçant personne physique ;
- du gérant d’une société unipersonnelle à responsabilité limitée ;
- du gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une SARL
Vous êtes plusieurs héritiers. Qui doit donner congé ? Un seul acte bien évidemment suffit mais tous les héritiers doivent y figurer en nom.
2. La vente du bail (seule ou au travers du fonds)
Si maintenant le ou les héritiers veulent vendre le fonds ou le bail, c’est également possible. Parmi les précautions qui doivent être prises :
- En cas de cession du bail seul : bien respecter le formalisme imposé le cas échéant par le bail (exemple inviter le bailleur à la cession, lui envoyer le projet, faire rédiger la cession par acte authentique…..) ; le bailleur ne peut interdire la vente du bail lorsqu’il y a une vente du fonds de commerce.
- Dans tous les cas en cas de non exploitation du fonds, les héritiers doivent demander le maintien de l’immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de leur succession (antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 4 août 2008 il fallait que les héritiers soient immatriculés au registre du commerce et des sociétés pour éviter qu’ils ne se voient délivrer un congé avec dénégation du droit au statut des baux ce qui pouvait par exemple compromettre une vente de fonds sur le point d’être conclue) en s’adressant au service du registre du commerce près le tribunal de commerce dont dépend le commerce. La durée de ce maintien est d’un an renouvelable une fois.
3. Besoin de temps pour prendre une décision et la mettre à exécution;
Les héritiers doivent demander le maintien de l’immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de leur succession, sous les conditions évoquées au paragraphe précédent.
4. Continuation de l’exploitation du fonds ;
Il y a bien entendu possibilité pour un ou plusieurs héritiers de continuer l’exploitation du fonds et donc de bénéficier du bail de leur ayant droit.
Il faut là aussi en faire la déclaration au RCS et s’immatriculer. Seul l’exploitant du fonds de commerce est tenu de se faire immatriculer.
Les cohéritiers non-exploitants en sont dispensés.