L’assimilation de la SCI familiale au bailleur personne physique vaut pour la délivrance du congé, mais pas pour l’obligation de relogement éventuel du locataire.
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 permet à un bailleur de donner congé à son locataire, lequel congé devant être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
On sait que le législateur est soucieux de la protection des locataires économiquement plus faibles.
Une distinction est souvent faite entre le bailleur personne physique et le bailleur personne morale, et même entre le créancier personne physique et le créancier professionnel.
La Cour de cassation estimant que le créancier professionnel s'entend de celui dont la créance est née dans l'exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l'une de ses activités professionnelles.
Toujours est-il qu’en matière de congé pour reprendre un logement, la personne morale n’est pas habile à le délivrer.
Cependant, l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les dispositions de l’article 15 peuvent être invoquées quand le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un de ses associés.
Dès lors une SCI va pouvoir donner congé pour reprendre au bénéfice de l’un de ses associés.
Parallèlement l’article 15 - III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
« Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa »
Cet article institue donc, dans certaines conditions, une obligation de relogement du locataire sauf cependant si le bailleur est lui-même une personne physique âgée de plus de 65 ans ou bien si ces ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources.
De la conjugaison des articles 13 et 15, il pourrait donc être déduit que si une SCI familiale donne congé pour reprendre à l'un de ses associés bénéficiant des conditions de dispense de relogement, aucun relogement n'est dû.
Mais, la Cour de cassation, dans un Arrêt du 7 juillet 2016 vient d’estimer que la bailleresse personne morale ne peut se prévaloir au profit de l’un de ses associés de la dispense d’offre de relogement laquelle est réservée au seul bailleur personne physique.
Donc, une SCI familiale est assimilée à un bailleur personne physique pour pouvoir donner congé mais ne l’est pas pour être dispensée de relogement au bénéfice du bénéficiaire du congé.