Une société commerciale tombe en liquidation judiciaire.
Elle est propriétaire d’un bien immobilier donné en location à usage d’habitation.
Le liquidateur, pour procéder aux opérations de liquidation des immeubles dont la société propriétaire saisit le juge-commissaire pour obtenir la résiliation du bail d’habitation sur le fondement de l’article L 641-11-1, IV du code de commerce.
Celui-ci prévoit , s’agissant du cocontractant de la personne liquidation :
- - A la demande du liquidateur, lorsque la prestation du débiteur ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent, la résiliation est prononcée par le juge-commissaire si elle est nécessaire aux opérations de liquidation et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant.
Mais les règles de la loi du 6 juillet 1989 concernant la résiliation doivent-elles recevoir application ?
On sait que la vente du bien justifie la résiliation du bail avec le respect d’un préavis de six mois. Cela suppose la délivrance d’un congé formaliste.
Dans une procédure, un liquidateur avait résilié sans respecter le délai de six mois, ni exposer les raisons pour lesquelles il entendait vendre l’immeuble libre.
Les locataires ne pouvaient donc, notamment, pas acheter le bien puisque les modalités de la loi du 6 juillet 1989 n’avaient pas été respectées.
Dans un arrêt du 7 octobre 2020, la Cour de cassation précise que la résiliation du bail d’habitation prononcée par le juge commissaire à la demande du liquidateur judiciaire doit respecter les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 comme les dispositions du code de commerce.
Ainsi la Cour d’appel avait-elle estimé que la résiliation était possible retenant « c'est à bon droit que le juge-commissaire a fait droit à ses demandes de résiliation d'un bail conclu de façon évidente au détriment des intérêts de la société bailleresse eu égard à la sous-évaluation du loyer consenti par des membres de l'entourage proche des locataires, et donc au détriment des créanciers, et que la résiliation du bail dans de telles circonstances ne revêt pas pour les locataires, qui ne le démontrent pas, de conséquences manifestement excessives. »
La Cour de cassation censure :
« En se déterminant par de tels motifs, insuffisants à caractériser en quoi la résiliation du bail était concrètement nécessaire aux opérations de liquidation, et en quoi l'atteinte portée aux intérêts des consorts K... n'était pas excessive, cependant que le bail dont la résiliation était demandée, portant sur la résidence principale des intéressés, se trouvait soumis aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a privé sa décision de base légale. »
Ainsi, dans le cadre d’une liquidation judiciaire, la loi du 6 juillet 1989 reçoit application ne doit pas priver les locataires des droits protecteurs qu’elle institue.